主题: 南京地王崩盘，打响了2018年地王悲惨前途的第一枪！

今天，我们说的是南京，关于南京地王。昨日，南京本地媒体报道了一条新闻，南京2016年地王项目京奥港未来墅封停。有媒体去探访时，发现除了一名门卫以外，工地内已无其他工人在施工，起重机等器材也都停止了运作。

登录/注册后可查看大图

最终，记者从门卫处得到的消息是：由于开发商不给工程款，他们已经停工有些日子了。承建方的质量部工作人员说，开发商拖欠了好几个月的工程款尚未支付，于11月25号停止了施工作业。拖欠工程款数额超过了2000万。真相水落石出，南京地王因为拖欠施工方工程款而被迫停工。

登录/注册后可查看大图

2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率超100%。这就是今天我们所说的“京奥港未来墅”项目，这个地王项目要打造户型面积在107-180㎡不等的改善型项目。但是一出世，就注定是一个命运多舛的项目。

2

就在京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候，当时周边的楼盘——中南世纪雅苑，精装成交价仅仅2万多元/㎡。

面粉价格高于面包价成为当时媒体用的最多的标题，这也注定要成为一块自出生起就备受关注的地王。

“我们地价两万二，首开只卖三万左右，本来想做精装卖三万八九的，无奈政府不批。”

在今年3月，就有记者暗访这个地王项目，售楼员说了上面的一些话。

8月的时候，价格出来了，首开的154套房源，1号楼共100套房源，均价25993.31元/㎡；2号楼共54套房源，销许均价25715.51 元/㎡。南京本地媒体扬子晚报为此专门做了报道。

登录/注册后可查看大图

曾放风4万/平，最终卖25000/平，备案价只比地价高3000元/平。有人肯定会问，备案价只是备案价，为啥不加个精装费、茶水费、绑定个车位，价格不就上了吗？

比如说，郑东新区北龙湖的某些盘，限价32000/平，但是自己偷偷的加了个7500的精装费，松松就到4万了。当然，在你去看房子的时候，如果你不是自己人，人家只会告诉你说没房子了，而不会告诉你这些信息。

于是，相比之下，南京的京奥港未来墅显得过于单纯。8月推售的第一批房源，房价仅比地价高3000元/平米，亏本不亏本不知道，但肯定是几乎毫无利润可言。在8月亏损开盘之后，这几日又曝出拖欠工程款停工的消息，一时又甚喧尘上。

南京媒体总结了这项目之所以走到今天的原因：

1、京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块之后，珠海华发拿下了麒麟G35地块，将配建保障房面积万1.1万㎡，现房销售，楼面价17887元/㎡；之后正荣拿下了麒麟G36地块，含商业，楼面价9538元/㎡。

从直观上，麒麟的地价并没有被更多的地王炒热，反而是趋降，这对板块房价的预期产生了非常不利的影响。

2、京奥港目前在售的房价，以地价而言，非常之低。但以周边二手房的成交价而言，并不算低，周边二手房多数集中在2.3万元/㎡~2.6万/㎡之间。尽管政府限价，但也并没有形成一二手房价倒挂的现象。

市场的逐利性是很直白的，当你没有足够的诱惑，没有足够的套利空间时，资本为何要去找你！

然而，这不仅南京是麒麟G09地块所面临的现实，放眼全国，在眼下和不远的将来，这注定也会成为更多地王所不得不面对的现实。

3

整个2016年，中国一共产生了超过340宗单、总价地王，房企一窝蜂竞逐高价地，一时风光无两。特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现，名噪一时。很多城市新区因为地王烘下的火爆，迅速走完了之前数年才能完成的发展进度。

但是如今，这些地王的现状如何呢？在克而瑞最近的一篇研究分析中，选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，集体患上了拖延综合症。刚刚，中国经营报发布了一篇报道，直陈长三角地王现状，在光环散去后，地王已成烫手山芋。

我们随便摘取了两个例子。

2016年5月，上海建工以552075万元总价竞得苏州市相城区2016-WG-26号地块；截止到目前，项目仍未开工建设。

2016年9月，仁恒置地以总价20.67亿元收入囊中，楼面单价为38745.33元/平方米拿下苏州姑苏区的苏地2016-WG-46号地块，刷新姑苏区地价成为新地王。目前，项目大部分区域荒草丛生，部分片区开辟成临时停车场。直接原因为目前区域最高限价标准为40000元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。

我们回归到南京麒麟G09地王本身来，这个项目之所以会走到今天，最主要的原因，依然是限价。

2016年，南京房价突飞猛涨，政府最终出台了《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》、《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等一系列政策措施。明确要求：“采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。”

正是这一纸限价令，导致南京热点区域的房价被严格控制住了。比如说，截止到今年3月，南京河西南地价早已高达4.5万/㎡，房价却被死死控制在3.5万/㎡。再比如京奥港未来墅原本预计精装近4万，但最终只能毛坯25000，便是价格被限制之下的悲剧。